“Living on the edge” kan u echt geld opleveren

Waar in een woongebied kunt u de interessantste investeringen doen? Eenvoudig, goedkoop kopen aan de grens van heel gevraagde, dure woonkernen. Lijkt simpel, maar waar liggen de denkbeeldige grenzen? Als je te ver van de denkbeeldige grens koopt, kan het zijn dat het te lang duurt eer je investering de gewenste opbrengst oplevert. Hoe dichter je bij de denkbeeldige grens koopt hoe sneller je mooie winsten kunt maken.
Om de grens te bepalen ga je zo te werk. Ga op zoek naar de woonkernen waar de vraag het grootst is, de prijzen het hoogst zijn en het aanbod niet meer kan groeien. Dit is het eenvoudigste onderdeel van het verhaal, want iedereen kent wel de dure kernen. Nu komt het erop aan research te doen in de grenszones. Het is van het uiterste belang de prijzen uit te zetten op een landkaartje zodat u een goed overzicht krijgt. Nu kan u een goed beeld krijgen waar de grote prijsverschillen zitten en kunt u vlot de grens bepalen. Als u gelijkaardige panden ziet die op enkele honderden meters van elkaar liggen (ook in vogelvlucht) die een 20 tot 40% of meer verschillen in prijs, dan weet u dat u de grens gevonden heeft.

Dit artikel kwam er eigenlijk naar aanleiding van een vaststelling die ik deed in de vastgoedmarkt in Knokke-Zoute, de markt waar ik actief ben. Graag wil ik je mijn vaststellingen daarover ook meegeven. Alle vastgoed in Knokke in relatief duur, maar iedereen zal het met me eens zijn dat het Zoute de “duurste woonkern”is. De grenzen zijn eigenlijk vrij beperkt omdat de golf eigenlijk een groot deel van de grens van het “dure” Zoute bepaald. Bijvoorbeeld één van de grenzen ligt tussen de Lippenslaan en de Kustlaan, hier heb ik kunnen vaststellen dat twee gelijkaardige appartementen die in dezelfde straat schuin tegenover elkaar meer dan het dubbel kosten! Concreet: een appartement van 87m² aan 400 000 € in zeer goede staat, aan de overkant van de straat een appartement van 90 m² aan 950 000€, toegegeven in iets betere staat, maar zeker niet in die mate dat het “luttele” prijsverschil van 550 000€ te verantwoorden is! Nog talrijke dergelijke voorbeelden, maar heeft weinig zin dit hier allemaal op te sommen. Ik zou zeggen ga zelf op onderzoek, met wat geduld zult u zeker beloond worden.

Huren of Kopen?

Regelmatig vragen mensen mij wat nu het interessantst is huren of kopen? Er zijn regelmatig berekening in kranten en tijdschriften, meestal komt kopen als meest interessant naar voren op termijn. Dit is inderdaad zo als je niets anders doet met het kapitaal dat je uitspaart door te huren. Naar mijn mening moet je geval per geval bekijken, er is echter geen passend antwoord.
De meeste lezers van deze weblog zijn actieve vastgoed beleggers, in dat geval kan het wel interessant zijn te huren. Een overzicht met argumenten kopen of huren voor vastgoed beleggers:

Kopen van eigen woning is aangewezen in de volgende gevallen:
• U wil wel investeren in vastgoed maar zonder veel risico, en hebt geen tijd/zin om te investeren in vastgoed projecten.
• U beschikt over voldoende kapitaal. U koopt een eigenwoning, voor uw vastgoed investeringen kan u een hypotheek nemen op uw eigen woning.

Huren van eigen woning is aangewezen in de volgende gevallen:
• U beschikt over weinig kapitaal en wil snel vooruit door te investeren in vastgoed. U gebruikt uw hypotheek lening om te investeren in vastgoed. Uiteraard moet het rendement hoog zijn zodat u nog steeds een mooi rendement heeft na aftrek van huurgelden, en hypothecaire interesten.
• U beschikt over het kapitaal maar u kan het veel beter beleggen dan het huur rendement. Voorbeeld: zoals in bepaalde mondaine badplaatsen (vb Knokke) zijn de aankoop prijzen zodanig hoog dat het huurrendement zeer laag is: minder dan 3%. Hoogstwaarschijnlijk kan u beter beleggen dan dit rendement. Dit is natuurlijk als u op dergelijke plaatsen wil wonen.

Om te besluiten als u wil huren of kopen, moet u een antwoord formuleren op volgende zaken: Ga voor uzelf na hoe actief u wil beleggen in vastgoed, over het kapitaal dat u beschikt, hoeveel van dit kapitaal wilt u investeren in vastgoed beleggingen, wat is uw beleggingsrendement, en hoe is de verhuurmarkt op de locatie dat u wil wonen.

Het prille begin van de actieve vastgoed investeerder

Moet je geslaagde zakenman, of gans je leven gewerkt hebben om te kunnen investeren in vastgoed? Gelukkig niet...

Is het dan mogelijk te beginnen met een klein kapitaaltje?
In mijn persoonlijke vriendenkring heb ik enkele dertigers die enkel zouden kunnen leven met de inkomsten van hun vastgoed investeringen die ze rond hun twintigste gedaan hebben. Dit zijn allemaal gasten uit gewone families, wel beschikken ze over de nodige ondernemings mentaliteit.

Hoe ze het doen? Ok, je moet over een klein startkapitaal beschikken, wat de meeste mensen die een jaar of twee werken wel hebben. De fout dat de meeste jonge mensen doen wanneer ze een bepaalde leeftijd hebben en een startkapitaaltje is een woning kopen om er zelf in te gaan wonen en de rest van hun leven af te betalen.
Mijn raad is gebruik uw hypothecaire lening goed! Als jonge mens krijg je er meestal maar één!
De dertigers waarover ik sprak, hebben het anders aangepakt. Zij hebben hun hypothecaire lening gebruikt om te investeren! Ze huurden een woning of leefden nog iets langer bij hun ouders. (lees ook post” huren of kopen”).
Ze investeerden in renovatie projecten, kochten goedkoop een woning of grond om met winst te verkopen, of investeerden op plan in nieuwbouw projecten. Ze realiseerden hiermee een eerste goede winst op de verkoop. Eens je natuurlijk over een kapitaal beschikt is het natuurlijk makkelijk om verder te investeren. Om in deze opzet te slagen moet je natuurlijk een goede neus voor vastgoed zaken hebben.